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高房价不是中国经济的妖精

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发表于 2017-2-14 14:52:43 | |阅读模式 来自北京

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“改革与开放论坛”出品2 p+ U1 K- S3 @! _9 Z2 x 综合:华尔街见闻 一财网 凤凰财经 4 U J3 K* h% y. n1 l" H6 E . c0 R& C$ O+ \8 j- P5 S 在中国的神话里,妖精是指修炼后的物类,好比人修道成仙那样。妖精不是人,妖精只是自然界物类的人形幻化。妖精被黑暗化的原因是他们常常以人的面目显现来害人,虽然得了人的形色但终究不过是另一品种。 P& N9 ?$ U F9 P8 z$ B ) N3 x- Q/ _( e" W# |. x0 s% \反而,也有一种东西,看似一身妖气,“害人不浅”,什么“中国实体经济差的罪魁祸首”了,什么“中国贫富差距的根源”了,所有的污水都泼向它,但其实它才是中国经济奇迹的最大见证,也是中国城市摆脱“脏乱差”、“老破旧”的财力之源,它就是高房价。看不得高房价的人很像改革开放之初保守派见不得国外新生事物一样,往远了追溯,就像清末民初的拳民遗老看不惯西洋新技。谁是谁非,历史会给出答案。( e* u8 I! [* w9 f ' G2 E- {2 D: Q3 r! r
高房价是中国城市化最大的助动力- n, ^% c0 D- K# E9 F
; y& c$ [" K; g I6 M在中国城市化高速发展的进程中(已进入中高速阶段),高房价一直为大多数世人所诟病,对其妖魔化从未中断,但高房价是中国城市化质量最具慧眼的试金石,是中国城市化逐渐走向成熟的必然,是中国城市化“腾笼换鸟”的第一利器。7 ~( [" O; R3 a 3 S1 C& i' z* g$ w/ z. A高房价是货真价实的经济发展硕果,也是社会成员争夺社会优质资源最公平的手段。明白了这几点,你现在稳稳的在中产及以上行列,这就是高房价给我们的实在回报。大城市的高房价不仅没有泡沫,而且还因为人口和土地的错配被人为的扭曲了价格。5 z5 k1 `, E% z: o% f $ {% _2 h P% W0 b高房价是货币超发、产业升级困境背景下社会财富的自发理性选择结果。 1 |7 [- C# _1 d$ E5 r ?! |/ z9 [ 7 N$ `5 h; Y1 E1 b; f 高房价之所以“实在是高”是因为它总是追着高逼格规划走。 J3 w* v# N* h6 l4 @, l! ]) v- J- i 5 G& ]6 u6 p$ s$ D" a高房价城市几乎全是“绩优股”,几乎所有高房价城市都是来自成熟的国家级都市圈,几乎都是中国现阶段发展最好的城市。 5 [" d* p9 H- p9 k 0 ^1 D5 o2 s& ^3 q. X中国楼市曾经有过泡沫,也有过泡沫的破灭,比如鄂尔多斯、温州。前者是能源高富帅时期的副产品,后者是产业升级困局时过剩资本投机的样本,因其都没有和城市化发展的核心要素挂钩,泡沫堆积后的破灭也几乎是必然。 / e. T8 d! z# L. P: {9 Y 2 K+ u l# j: e 中国楼市现有的弊端比如高库存恰恰是城市化发展不遵循客观规律的结果,和高房价无关。过去5年里,从住宅的施工面积来看,三四线城市的增速远超二线城市,而二线城市又超过一线城市。后果就是,在人口流入、房屋需求比较大的城市,供应是不足的,因此房价长年上涨。而在人口流出、房屋需求比较小的地方,供应是过剩的,因此库存高企。$ `4 X5 `3 q2 e" y# X1 e. C: B $ G8 H2 e- n# {% h+ {
城市间的人口争夺战已经打响* f" I7 G) s- ?* ?' ~
! p U% P* w7 Z, {1 j2 N2 O 由于现存的户籍和土地制度,虽然农业只占中国经济9%,但农村人口仍占中国人口的44%。目前以常住人口计算的城镇化率仅56%,而以户籍计算的仅40%,远远小于欧美和东亚国家超过80%的城镇化率。同时,中国城市人口内部的迁徙也远未结束,由于长期计划经济的影响,中国一直存在大城市太小,小城市太大的问题。一线城市如北京上海的居民占全国人口的比例,要远远小于大多数国际的一线城市。 l( Q+ C% }5 d r 1 d. R9 s" D$ u6 w同时,地区和城乡之间的收入差距之大,也是国际少见的。所以,人口将继续向大城市及其周边城市流动,甚至在每个省内部,人口也正在向省内的一线城市集中,像河南,辽宁和安徽这样的人口大省,过去五年省会人口的增加都超过了整个省的人口增加。$ F& d6 Z' O$ ~! l2 I B! [5 {+ i
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高房价背后是高地价,这是人所众知的道理,但高地价背后是什么呢?很少有人讲对,总有很多人认为是政府操控的结果,这其实是表象,高地价的背后是高逼格的规划和实实在在的基础投入,这是其一。其二,政府其实是用自己的信用来为将来可能的投入和规划的落实背书。为什么沿海城市的房价远高于内地不发达地区?这里面没有政府信用差异的原因吗?为什么同样是招商引资,苏南、上海可以铸就辉煌,而到了东北就杀鸡取卵呢?为什么同样是旅游热点,云南的丽江、大理臭名在外,而沿海发达一线就没有这些问题呢?4 N, I- g6 e9 M- n2 l " q m8 v7 ^5 n1 @- P* r中国城市间的人口争夺战已经打响,谁占有着更多的人口资源未来就掌握着中国经济的制高点,这就是经济的客观规律。人口都会流向去哪儿?房价为什么高低不均?这些问题抛出来给中国城市的管理者,值得他们好好的思考。 : N; _$ ]2 y5 ^- ^) W3 _ ! e |8 z( K' a5 c p4 P2 G. k
土地错位配置有利有弊 / d6 u$ A" O1 b5 u3 [+ { e
& Q& V e6 ]! s% s$ X土地资源的错配被诟病不少,这背后可能确实有地方政府“炒高地价”的内在原因,但应该看到,在计划经济向威权经济转型的阶段,在地方政府竞相发展经济的政绩驱动下,土地的集中、土地的“按需”供应也避免了计划经济时代摊大饼式的低水平发展规划重现。现阶段“土地稀缺”的概念深入人心,而“合理规划,精致使用”的原则也提高了中国城市化的质量和水平,这也是毋庸置疑的事实8 S: ], B+ b! t8 U! D g2 D3 F* Y) U* Y 以上海为例。上海的城区面积在6300平方公里左右,但其中城市建设用地面积只有大约一半。其他的土地大部分是农业用地,但农业占上海经济的总量已经不到0.5%。在城市建设用地中,工业用地将近30%,远远超过世界上大多数一线城市,例如香港的工业用地仅占其城市用地的10%。( q( H6 {, X }9 x# V , d7 l1 V4 k9 s同时,上海的耕地面积大概在1800平方公里左右,但在2015年的住宅类土地的成交面积却仅有7平方公里不到,并且逐年下降。而且这些成交的住宅类土地,平均容积率只有1.8,远低于国际一线城市5-10的水平。目前来看,上海的土地供应受到了国家建设用地指标和耕地红线的限制,增加的空间相当有限。这一方面说明了农地使用和规划的不合理性已经非常突出,但“稀缺”的土地供应确实也是上海房价高企的重要原因;另一方面,说明上海未来的城市发展空间仍然巨大,在这个背景下人为的限制城市总人口的数量就显得过于“计划思维”,不合时宜了。 2 J. S1 @* x1 h7 G- z0 x3 X! G$ [
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稀缺性是经济学研究的最重要现象之一,资源总是追逐稀缺性,这是基本的经济规律。高房价不是17世纪的荷兰郁金香,也不是华尔街的众多金融衍生品,放眼世界,一流的宜居都市都伴以最高的房价,这是无形之手的造化,和泡沫无关。2 x8 }3 J7 P! d
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