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楼市资金新动向:三四线城市或成“新战场”

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发表于 2017-2-22 14:18:45 | |阅读模式 来自北京

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2017年以来,在调控政策和市场机制的共同作用下,房地产市场正在发生一些微妙的变化。" I! }1 C3 M' }/ l 据国信证券、中国指数研究院等机构的数据,今年以来,全国房屋市场整体交易数据同比有所下降,但柳州、徐州、呼和浩特等城市却录得极高的涨幅。在土地市场,威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。 : n+ s2 {# F) r" T& B% n这些城市的特点较为鲜明,有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明,房地产市场的热点正在从此前的一二线城市,向上述城市和区域转移。 ( O- ]: {- i5 O2 i一些机构认为这是一个趋势性的变化。如果该判断准确,则意味着在本轮市场周期内,楼市资金正出现新一轮的流动大潮。此前的两轮发生在去年年初和年中,资本先从一线城市流向“强二线”城市,然后又流向区域中心二线城市。 3 r9 Q9 u2 ?2 z# \6 D8 a柳州商品房成交套数涨幅最大 7 _+ n) S {; j5 I根据国信证券的统计,在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中,2017年以来(1月1日至2月16日),有38个城市的商品房累计交易量同比为正,占比61%,累计同比增速超过50%(含)的有23个。这些城市绝大部分为三四线。 : E4 t0 U9 w" M% K2 `8 K其中,柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。 K; ]2 F" D X$ p7 I8 m, D3 o 此前交易量较为火爆的部分一二线城市,同期却出现明显降温。上述机构表示,东莞、深圳、南京、苏州、杭州、上海成为跌幅最大的6个城市。& p1 ?; f8 r1 q6 M. Q6 H 国信证券指出,自去年国庆节各地密集出台房地产调控政策以来,这种趋势就开始出现。去年11月和12月,三四线城市的市场表现就被多家机构认为“好于预期”。# r$ u1 I" K; M7 i0 U. r0 d 土地市场也表现出类似的特征。根据中国指数研究院的统计,最近四周(1月23日-2月19日),除武汉、南京、苏州、郑州等热点城市外,在周度住宅用地成交活跃度城市TOP10中,还出现了西安、昆明、贵阳、西宁、济宁、廊坊、莱芜、威海等二三线城市的身影。2 i( W8 b$ T5 B f( b- Q- n 值得一提的是,由于土地单价较低等因素,这些城市的土地成交金额不如热点城市。但相比当地的市场体量,其土地交易规模被认为十分可观。且根据公开信息,春节过后,长沙、青岛、柳州、临沂等地均出现了溢价率超过100%的个案——相比这些城市过去的交易记录,同样较为罕见。 . V* _% \2 l8 u8 R& {/ j+ D上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,由于融资监管、限购限价、土地供应等政策的差异化,楼市资金正在从热点城市“外逃”,并造成了二三线城市的超预期发展。8 B5 V8 I3 J/ U$ p7 ]5 s) m 从去年10月直至今年2月,央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会先后发文或表态,对房企发债、表外融资、土地贷款、私募资金流向等进行强化监管。一些文件明确点出“16个房价上涨过快城市”,说明热点城市是上述监管的重点。' E7 o; i! T9 E$ K% F' p4 J3 W7 }& L 另据21世纪经济报道不完全统计,到目前为止,全国实施“限购令”的城市超过16个,在土地出让中实施最高限价的城市至少有17个。其中绝大部分为一二线城市。+ r; i3 T3 E X% B6 i5 E, Z5 @8 c 新一轮资金流动潮 , h; ~7 v: k0 m# ?1 Z: Y一家南方大型房企负责人的观点似乎能为此提供佐证。该人士向21世纪经济报道表示,今年公司的策略是,核心城市“缓售”,非核心城市“速售”。 ' m1 t' ?7 L/ P( {8 d! I这是因为,核心城市的土地供应紧缺、房价上涨预期强烈,若拉长销售周期,既能够保证利润,又不至于过快地消化库存。相比之下,随着市场进入下行周期,非核心城市需通过快速去化为规模做贡献,甚至不惜“以价换量”,牺牲一定的利润。 . B8 g# X$ x# I- D# d( n该人士表示,这一差异化策略从去年就已实施。所不同的是,去年曾作为规模贡献者的南京、苏州市场,如今已转为利润导向。公司拟开辟更多的非核心城市,来维持规模。+ k8 Y) t4 z U: ] 沿着这条脉络,梳理出本轮周期中的资本流动的可能线路图: . h4 x0 X; R' M1 L- Y5 g随着2015年的5轮降息和信贷政策松绑,一线城市率先吸引资本进入,上海、深圳等楼市也于去年年初出现暴涨;2016年初,一线城市房地产调控升级,资金外流,并催生了房价上涨“四小龙”(南京、苏州、合肥、厦门),这四个经济发展水平较高、楼市供应相对不足的城市,也被称为“强二线”城市;去年年中,“强二线”城市出手调控,资金又进一步流向武汉、郑州、福州、天津等二线城市。 7 C. Y8 ]* d, l7 ~2 W如今楼市资金正表现出新一轮流动的端倪。从城市层级上看,经济发展水平不高、市场供应过剩的“弱二线”城市,以及三四线城市都可能有资金流入;从区域分布来看,这些城市多位于中西部。8 ^3 r3 D2 U- e; p 但严跃进认为,一旦热点城市的调控政策放松,这些资金就会迅速回潮,因此尚不能断言资金的流动将成为“趋势”。) F0 |, B3 I% o/ f 事实上,随着对房企融资层面的监管力度加大以及加息预期,房地产市场将面临“流动性收缩”的环境。严跃进认为,在这种情况下,资金外逃效应的主要受益者将是热点城市周边区域,以及长沙、西安、昆明等中西部核心城市。广大三四线城市很难受到同样的带动。4 P( Z( c% E" T' P! v6 ~ 但平安证券对三四线市场颇为看好。该机构指出,三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善,并可能成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。9 ^: { y, j. B* r 根据平安证券的统计,从2012年以来的储备和去化来看,当前三四线城市的去化周期仅为1.46年,同样略低于全国及40个大中城市。从购买力来看,三四线人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明一个事实:三四线城市的库存大幅缩减,购买力较强。 0 y* V L" o9 N9 f( ]/ y华泰证券的看法更为乐观,该机构指出,当前三四线城市逻辑和2011年不同,那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流,但由于三四线城市供地过多、库存庞大,很快被证伪。也不同于2013年的三四线城市逻辑,即新型城镇化。 1 ]; V7 d D" @1 O5 z' j, d% H* y华泰证券表示,本轮三四线城市逻辑在于,随着一二线城市人口饱和,以及房价梯度不断拉大,一二线城市的低端产业人口将不断外流,并成为三四线楼市的新增需求。该机构认为,这个趋势将可能持续3-5年。0 I" X) \ E- n/ J, J2 H 21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
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