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任志强开始看空、央行下死手,房价至少要跌15%以上!

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发表于 2017-3-26 14:31:21 | |阅读模式 来自北京

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房价的讨论还没有结束。0 y- @. R0 e, v1 L7 ]% h 全国轰轰烈烈的限购潮还在继续,人们从观望、犹豫一直到恐慌,似乎每一次调控的作用就是更进一步加强“房价肯定不会跌”的印象,最近各大自媒体又在转任志强“我有生之年看不到房价跌”的文章,里面46个问题的回答,全部指向了一件事:& A& r% T& R. Y: B5 d 北上广的房子,买!手中有余钱,房子,买!( F. T( A2 b) D; g, F8 x7 T9 x7 a 但是好买哥看完后再查阅了一下,言论居然是去2016年6月份的!现在又被翻出来说,多半是因为楼市的如火如荼导致标题党们又重现江湖。 ) i5 a5 m' D1 f. h6 l任志强一直是房地产的死多头,按道理来说,他这样的言论还能一直用,但是!最近发现,其实作为多头的任志强,居然也开始看空了!- z% N0 b% o0 g5 i& B
2 N4 k; M+ x* N" n( [/ \ * `* C. J, x; K$ Y8 L0 w: K1 " g6 ~) ?" m2 _, F% X Y1 w为何大炮短期也看空了? % Y7 c' ^8 k3 _& x为了证实大炮的核心观点,网友樱桃小房子还特意花钱在大炮的好基友刘春微博上看了。& v. p4 R, ]4 d4 s8 } , [. z7 V, Q2 v
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3 U: Q! C* N; y# G 大炮去年说,长期而言,不改变政治格局和经济格局,人口在集中的时候,一线城市尤其是北京上海的房价依然是上涨趋势。 3 m- E" Z# E$ z" Z M8 w) _) v8 ?暂时不管他长期涨多少,至少大炮认为短期是涨不上去了,政府的政策对房价的影响是巨大的。即便是平稳,你如果投资,不涨就要亏,如果下跌呢,砸手里了,真正想抄底时没钱。& }- \0 ]! p7 Q4 L$ J 据说,北京非普通住宅挂牌约占市场挂牌数60%左右,卖掉再买也算二套,非普通住宅首付比例提高到八成,普通住宅提高到六成,改善、投资类需求直接被遏制,由于业主不能换房,也就不会急于抛售第一套房,市场上的小户型减少,而首套房的人也会开始观望,必然造成交易量快速冰冻,北京将跟随深圳、上海进入调整期,价格半年到一年内仍然会僵持。 9 d4 h3 r* Q$ ^1 e/ T大炮的观点总算支撑了看空的信心,短期,政府调控,货币收紧,两三年内,房价已经找不到上涨的理由了。 & S1 w/ h9 ?8 g/ E2 C% a$ }
* Z9 b7 c' Y$ I1 u9 _ 2 `8 y& l) E2 f24 V; D1 U a1 r2 v/ I 土地只是一部分,控制房价最关键的是信贷收紧7 G) [3 O* t: w$ R0 F( p! y1 z Q 任大炮曾经最喜欢拿土地供应来说事,他认为房价的涨跌,是土地决定,跟货币无关。但是数据告诉我们,土地是决定中期涨跌因素,但一两年内暴涨,绝对是货币决定。3 _: p9 s, G& n 大家先回忆一下,中国式买房路线图: & \- }5 J6 V* B
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  • 2010 北京上海出台认房认贷。$ r; s1 e V+ p7 }; G. G
  • 2011年,上海北京房价出现下跌,各地出现打砸售楼部事件,此外,鄂尔多斯崩盘。 % O' o) w- T1 @$ A4 m. c
  • 2012年,年中,央行两次下调基准利率.随后,信贷出现了各种花样放松。房价出现了上涨的苗头。 3 t9 B/ a/ e& i& J1 m) V
  • 2013年,部分银行对二套房认定标准微调,房认贷放宽为认房不认贷,下半年,房价出现明显上涨。1 ?3 N: W: ]1 n
  • 2014年,上半年矫正2013年的信贷放松,实际上回到认房认贷,但是在下半年,政府突然发文,将认房认贷改为认房不认贷,各地房价报复性反弹开始,以深圳领涨。5 l$ s& O1 c* r$ a" a- S
  • 2015年,深圳楼市大涨,上海跟随其后。+ v. t5 H& m6 Y2 G2 M
  • 2016年,全国20个地区楼市上涨。年底,上海深圳再次认房认购,深圳回调,上海市场短暂冷切。 0 O6 ~) e2 Q. k+ e# ] I; [& @
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历年信贷增长率,数据来源于人民银行,格隆汇整理
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图片来源:格隆汇
+ m- s/ p0 y6 U: m从上文所述再结合6年期间房价的变化,基本可以得出,短期房价的变动,信贷是最显杀伤力的武器! ( E- b7 Q* _0 g$ A9 X o; v0 Y2015年和2016年楼市上演的疯狂,不就是那年信贷的放松,把原来的首付七成变成三成,楼市不断加杠杆造成的吗?- X% F x2 G( m
其实这一轮最开始入市的都是改善需求,比如两房换三房,三房换四房,郊区换城区,换学位房。3 u9 f4 @$ r8 D3 b # g) e9 n, l- V9 Q) k$ w 比如在深圳,A先生300万卖掉第一套,套出200万资金,首付三成,又可以买600万的房子,对卖家B而言,卖出600万后,可能套出四五百万现金,他又可以去买1500万的房子。 6 {: t T/ c% [+ t
) j1 `! x6 T5 H所以昨晚(3月21日),央行又拿出了这个终极杀伤性武器,要求各主要商业银行在房地产信贷方面,合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷款年限等住房信贷政策,及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。 # e8 `3 T ?5 w* a. [% {当然这次祭出这个杀伤力武器,其根本目的并不是想让房价大跌,他的需求主要去杠杆,保稳定。 3 b2 p2 l" X: E9 P+ }- h. ^& g G9 |现在中国的住房杠杆率是多少?7 B; I: u+ V' k9 H) u* r* R& c! y5 Q 结合中金的数据,以及按照公积金等贷款占25%估计,2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了,去年新房成交额是10万亿,二手房成交额据链家的估计是5万亿,那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。 6 C9 B) e1 w2 C9 `8 `! \ h5 \央行心理位置在哪里,杠杆率降到35%以下?个人房贷占比降到30%左右?如果按后者,假设新增贷款不变,预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿,前两个月已经用掉1万亿,意味着剩下的10个月月均发放2800亿,您对比一下去年高点时的6000多亿。 ; _; ?9 u+ f* j& |4 q按照信贷是房价幅度双倍来粗估,信贷减少32%,意味着房价下跌15%左右。 ; u% e S- d- _$ K @你们发现没有,最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅,这是边际效益递减造成的,如果大家认为近期还有一个大涨,那就意味着杠杆率爆表。' }4 b0 g0 v8 B P, x 即使按照上个五年,2010-2015的节奏,2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。: U4 Q1 x& T+ \, F3 L 现在房价应该会出现高位盘整,根据信贷松紧形成箱体震荡,这恐怕也是政府的思路,用时间消化涨幅。 4 ]# b6 i+ V" p' w( J" i# H$ g7 v
0 S& O. T, n0 l3 x5 a' u* L 0 F5 J& A J+ M3 . k+ k4 n! ~7 V& Q/ ^未来炒房路线图1 V& f6 @, m% T% `8 } 昨天(3月21日)深圳周边的东莞惠州都出台了调控措施,环京也开始限购限贷了,包括廊坊城区、大厂、固安、香河、永清、三河,主要是提高收入比例,没有本地户口,限购一套,首付五成,本地户口,首套30%,二套50%,三套不能贷款。 * o! c0 I& n7 X( {' d B; @哪里房地产热,政策的大棒就打向哪里。! ^( D N2 p7 f0 g; R 炒房资深老司机说:听党的话跟党走,政策放松时马上入场买,涨个一年半,政府要调控了马上卖,高抛低吸,虽然不一定能卖在最顶峰,但肯定比你追涨杀跌要强百倍。/ a. i% k) r7 N7 d' X" h- O* d9 z 话粗理不粗,无论居住也好,投资也好,大家都希望自己的房价是能稳步上升的。待这波调控稳固后,好买哥相信炒房游资不会善罢甘休。在中国,房子实际上已变成一种金融产品,未来,就是选城市、选地段,这其中,这些可以做为基本标准来参考: : S7 D) h/ y2 U4 N' N1 R1)第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性,具体到行业就是金融、互联网、高科技,我觉得只有北上深符合这个条件,从它们的人均国税个税也可以看出来,远远超过别的城市,这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关; 0 k x! O @) q8 r2)第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的,比如说广州、天津、南京、郑州、济南等,北上深的人口吸附能力也不用多说,尽管北京、上海最近两三年人口增长出现停滞,但大家都知道,是因为它们疏散人口; h n( M" o9 G3 z" ?+ @3)第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分,郊区不会怎么涨,供需最紧张的是深圳、北京、上海、广州; / u& Y. ^2 q- K* o& r4)关于地段。头脑发达的地方政府,先行开发郊区,将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格,以后会开发市区,将市区稀缺土地卖出逆天价格;大都市市区房子没有泡沫,体现的是货币泡沫,其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫,尽量找泡沫少的吧,而且政府可以控制土地供应,但实质上已经很难控制货币。) Y2 s$ ^, s/ l 综上所述,楼市经过两年多的疯狂上涨,现在限购限贷,大部分人已经被高房价的市场彻底隔离,就算将房价炒至10万、20万,有人想接盘也是有心无力,所以政策的调控基本已经封死了房价继续上涨的空间。+ o6 G+ K% I# G) a' i 所以现在只要不是刚需,还拿钱去炒房,那真是等着追高被套吧。 : @$ R/ j5 C( t3 k3 y% f. x1 R当然,政府也不希望市场出现大跌,估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应,再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的,注意观察市场,发现底部。
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