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发表于 2017-3-26 14:31:27
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来自北京
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▲米筐投资提醒：本音频大小1.2M
, U8 w8 H& K$ D4 H: `+ J2 s12017年三四线去库存，赶着资金去接盘
" |; o8 Z, m3 ~/ w6 g$ \) G今年3月以来，包括北京、上海、南京、郑州等地纷纷出台了关于房地产调控政策，作为大哥的北京不断出台补充政策，其他城市跟着大哥开始升级限购政策。
2 k; B) d ?! h% U众多投资客在扫荡一二线城市后，又开始转战三四线城市。即便在库存量巨大的非沿海三四线城市，房价依然开始上涨，涨幅基本在10%-20%。
, x+ C, A4 ^2 n- X! I; M8 w由于一二线城市楼市火爆，价格暴涨令人乍舌。导致三四线城市普遍五六千的房价极有诱惑力，同时一二线限购限贷，也将资金和需求从一二线城市挤出来涌入三四线城市，于是三四线城市开始恐慌性买房。# Y6 x5 K2 t6 b1 Q% `4 X% ^
但笔者要告诉你的是：千万不要因为贪图三四线房价便宜就跟着这波资金去三四线城市炒房子！即便今年三四线城市房价会上涨，也不行！否则几年后，你的资产将灰飞湮没！' }, ?/ X( {) V8 L$ A7 D& n$ d
房价最终的决定性因素一定是供需和流动性。从去年十一国庆后，随着中央对20个热点城市进行限购，造成了房价上涨范围全面向下扩散，三四线出现了小幅补涨。但三四线以下的城市，房地产供需其实长期来讲是严重供大于求的，人口在净流出，土地供给却反而宽松。
) K& n+ d8 S( J, n* |1 t6 C# }6 A所以，笔者再次发声：未来中国房地产价格一定是一二线与三四五线以下两级严重分化，不同级别的城市房价，将来价格一定会一个天上一个地下。大家千万别在冲动和焦躁的驱动下，跑到三四线和以下的城市投资买房！- Z% f% D2 a! n9 H
守着自己的财富，别傻呼呼的去陪葬！6 W$ D1 {8 k/ f# C
2跟你叨叨比一二线城市更TM不靠谱的三四线城市的房屋租售比
+ @/ ^. O! p0 K8 G. ~( T. |先说说三四线城市令人作呕的房屋租售比。
1 O7 G* x& I7 p什么是租售比？用经济学的解释是：房屋租售比= 每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。7 @. J( U: H" s
说的通俗点，就是用房子的价格除以每月租金，看你收租金收多少个月能把你买房子的本收回来。0 S! {# O# ? K' v2 ~( }
根据国际经验，售租比为200:1—300:1是比较合理区间，也就是你收17—25年房租能把购房成本收回来。
6 |2 @! A8 n z& U但我们国家一二线城市的租售比已经干到4、500:1了，你买个房子，得四十年才能把本收回来！6 v% j- r) v! _8 ?3 X% x2 q4 o+ |
更扯淡的是，国内大部分三四线城市的租售比现在也干到4、500:1了，并且比一线城市更让人无语的是，随着众多年轻人不断涌向一二线核心城市，三四线城市面临中长期人口流失，空房多，人少，房子压根就租不出去！
7 `) B) Y/ n& v, t1 d而三四线的小中产阶级，主要资产形式就是本地的房产，而三四线城市房屋租金收益勉强赶得上银行一年定期利息，想要跑赢通胀，根本想都别想。而一二线核心城市的限购限贷基本堵死了三四线小中产阶层短期上车的机会，而投资海外现在外汇管制又严格，那么这些小中产阶级怎么办？8 N4 P, ^, E& H1 M' E; z; T2 w
如果不想在未来的一二线与三四线城市房价分化的浪潮中灰飞湮没，那么下面的操作就要看仔细了。
5 k' p; i; | [+ d3怎么办？卖房子订立长期租约
- B) O/ q8 T- U$ [; E5 [' a3 [. d9 B5 e以笔者朋友张陆的情况为例：3 {- w% l1 d/ o* h( w! |8 i
张陆在华中一个三线城市有四套住宅，一套市中心120平的房子一家三口自住。
# V4 a4 l; }9 t/ a1 M. B- d" D第二套房子面积80平米，在张陆单位附近，是几年前张陆跟着单位一块儿团购的，摆了张床和简单的家具，有时候张陆在单位加班太晚就直接住这儿，周六周日有时约同事朋友打牌为了不影响妻女也约在这儿玩，房子团购的时候一平2700元，用了公积金贷款，每月还七百多块。- E L/ ?7 N' y+ A4 q6 C4 }8 F
剩下的两套房子已经租出去了，第三套是张陆父亲单位90年代初的老房子，50多平，过户给了张陆，租给了小区开小吃店的，一月租金400元。1 a+ x/ ^$ g$ ]+ o7 W3 G3 j4 z
第四套是结婚前张陆媳妇娘家买的，86平米两居室，找了小区房屋托管中心托管出去了，一月租金900元，托管一年给十一个月的房租，四套房子除了张陆单位团购那套用了公积金贷款，其他都没贷款。& P! I& X3 D4 b* a5 h! {" Y
而张陆有一个女儿，现在小学一年级，还有五年才上初中，计划去省会读初中，但省会城市现在限购，张陆没有资格买，准备等未来限购政策放松再看看。; z8 ~$ C' p& U# v
张陆现在的资产状况如下：
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像张陆这种在三四线城市，坐拥几套房产的小中产阶级怎么办？张陆也对我问过同样的问题。( | ^, p% K) ?& k
我给张陆的建议是：把四套房子全卖了！
# U; K! `3 w# g) u: J张陆一听急了，说：疯了吧？把房子卖了我一家人住哪儿？ m/ U F+ }; x* \0 J- {( a
我说：你先别急，听我慢慢讲。
- J! X) z2 s0 M$ ?! O( z8 G3 d首先，2017年这一波一二线核心城区的限购限贷一定会导致一二线购房炒房资金外溢，再加上政府引导的三四线城市去库存，必定会引发三四线城市的普涨补涨行情。但你要知道的是，未来这一波三四线城市的上涨是前两大因素叠加造成的，热潮过后，高位接盘的投资客发现三四线城市依然是人口净流出，后续接盘买房乏力，这一波去库存的热潮过去，几年后必定是一地鸡毛。0 d6 N V, F& ^. Z7 V X
所以，你现在可以先把这四套房子全卖出去，但是有一个前提条件：
" P0 ]! X8 O" `! h3 N4 i就是自住的房子一定要卖给投资客，因为投资客的目的并不是要你的房子，而是享受房屋升值的投资收益。所以，你在选买家的时候，给一个条件，就是跟下个投资客房东签订一个长期租金协议。
( S) ~# R$ `1 U- O具体操作流程：你现在住的120平米的房子目前市值是87.6万，这一波涨价周期补涨20%到105万应该不成问题，那么你就在那时以低于市价5万，也就是100万卖给投资客。7 i5 j0 h+ d* D/ T9 ?) j. ~
但是有个条件，就是一定要把房子租给你，并且签订6年以上长期租约，如果对方违约则高额赔偿。为了能让对方爽快同意，你可以用高于市场租金的价格把房子再租回来。比如，张陆现在住的房子小区均价租金是1100元，你可以1300租回。
& l& X3 I! V8 ?0 _2 r对于投资客来讲，用低于市场价的价格买了一套房子，但收租却得到了高于市场平均收益的租金，这是一件怎么算都无比划算的事情，唯一不足的就是有长期租约。 ? E4 l! ~1 L& r6 r9 T+ A. }0 j
而对张陆来讲，等交易手续办完后，张陆一家还是住在自己的房子里，用的还是原来的家具，家电，一切的一切都没变。唯一不同的是房产证没了，多了100万的现金，和一年需要支付一万多元的租金。) J+ N1 {3 X3 X% c9 \! Q M+ l2 j
4卖房后现金买基建信托或REITs
6 }8 d6 n: t* z5 V下一步怎么办？
) ^1 E1 G% ]% ~7 q. }& S用100万现金买政府投资基建类信托，或者买现在开始出现的REITs（房地产投资信托基金），一年收益基本在10%左右。. ~8 l6 S$ T7 j/ ] f
六年后，本金加收益有100万*1.16=177万，减去6年9.36万租金，如果考虑6年内会涨几次房租，我们就按6年12万房租计算，还有177-12=165万现金。" d$ j! n9 _& ?9 j
其他三套房子可以如法炮制操作！5 \4 M7 U# m) S2 G7 B
5等这一波投资接盘侠全完蛋
2 v: h# X0 O! w9 B9 e' ?而关键一个点是，三线城市这套120平米的房子，6年后房价会不会超过165万/120平达到13750元一平米？并且有人接盘？, f4 n# M* ?0 y9 }0 R
我们看一下张陆所在这个三线城市过去6年的房价走势图：
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& s9 C) b- {! n& i! v; a5 z+ `除了2014年该城市房价经历过短暂的过山车之后，这六年基本就一直处于阴跌走势，这也是全国绝大部分三四线城市最近几年的价格走势，也是未来的难以逆转的趋势。这就是摆在张陆这些三四线城市小中产阶级面前的现实！" V8 E; g0 V8 q6 k0 o) ]& h
而未来六年后，笔者断定，随着三四线城市精英阶层、大学高才生和社会财富不断流向一二线核心城市，并且该三线城市未来供地量巨大，该城市的房价依然不会有大幅攀升，并且未来会出现无人接盘购房的情形！
; s5 h8 q' m! V4 |; _届时，在2017年末在三四线城市房价高位接盘的投资客必定会失败离场，张陆可以用远不高于100万的现金直接购回自己的住房，并且还有一大笔信托收益。" j+ U/ R3 P8 N3 q# M; [4 s
即便未来如果货币大放水，由于通胀压力导致三四线城市有所上涨，给张陆的这个策略也可以用极少的现金支出而完全规避对冲掉大概率发生的三四线城市下跌且无流动性的风险。. d5 F; Z4 @2 y6 P& C
风险极小，而安全性和收益却极大！( Y) r7 {: o ^4 p$ z4 o" N& K
后记：
& V0 m! b4 R C$ c写到最后，笔者对可施行此策略的三四线城市“不包含区域”特别做一下补充说明，就是环京津翼、环长三角、环珠三角的三四线城市不在此策略之内，上述环都市圈的三四线城市由于未来所围绕的核心城市房价的不断上涨而有溢价上涨和购房的需求，所以不在此众多三四线城市范围之内。
( v$ \% i# ?% m, r3 P* w三四五线及以下的小中产阶级，留给你们的时间不多了！/ c6 ]; j& o, B. t
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